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学者房价越高官员越能升迁怎能指望房价下来

发布时间:2021-01-25 10:21:42 阅读: 来源:橡塑厂家

学者:房价越高官员越能升迁 怎能指望房价下来

有一个和房价高相关的原因是他们意外发现的,就是政策体制方面。他们找了20多个本科生和研究生到省市区调研,分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料。最后发现,如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差(Standard Deviation,是测量一组数值和其平均值的离散程度的一个概念),市委书记升迁的可能性会提高4.76%,市长升迁的可能性提高10%。GDP靠什么增长?投资交通设施、发展房地产的效果很明显。

房价上升,官位上升?  中国的房价为何不断上升?人们经常谈到的因素有:城市化程度提高,刚性需求以及投资、投机性需求旺盛,货币供应“超发”,等等。  新加坡国立大学邓永恒和清华大学吴璟等教授带领的研究团队指出,从他们对35个城市大量土地价格样本的研究看,地价高,所以房价高。例如重庆、上海、杭州、南京和北京过去十年有八年地价平均每年增幅超过20%以上,合肥、陕西、西宁等内陆城市近三年土地价格涨得也很快。  有一个和房价高相关的原因是他们意外发现的,就是政策体制方面。他们找了20多个本科生和研究生到省市区调研,分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料。最后发现,如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差(Standard Deviation,是测量一组数值和其平均值的离散程度的一个概念),市委书记升迁的可能性会提高4.76%,市长升迁的可能性提高10%。GDP靠什么增长?投资交通设施、发展房地产的效果很明显。  相反,如果市长和市委书记把投资用于水、空气治理、环保等和环境建设相关的地方,在283个城市中,在这方面平均每多投资一个标准差,升迁的概率下降8.5%,市长升迁的可能性下降6.3%。虽然中国一些城市提出了“环境优先”的原则,但是落实很难,原因就是你把大量精力用于环境治理,而不是投资建设,“政绩”不彰,升迁也就不畅。  当然,相关不等于因果,比如很难说因为城市车多导致气温上升,但相关性中蕴含着某种可能性,对我们是有启示和借鉴意义的。  笔者认为房价上升和官员升迁相关性研究的意义在于,房地产不是简单的资产,而涉及到体制、政策、官员绩效考核等许多方面。房价只升不降,也必须从更多角度查找原因。简言之,如果各地还是猛上投资、大干快上的路子,本质上要靠地驱动,靠地生财,怎能指望房价下来呢?  -------------  多城市排队抢房再现 供需紧张推动新一轮房价上涨?  同异常的高温天气一样,许多城市楼市高烧不退,持续出现抢房潮,“日光盘”不断涌现,价格不断攀升。但与此同时,商品房销售量却下降明显。供需紧张会否推动新一轮房价上涨?  排队抢房再现  近来的“日光盘”现象,让不少买房人恐慌和揪心。“好惊险,再晚一点儿,就抢不到中间楼层,只剩下一楼和顶上几层了。”11日,在武汉市江夏区某项目开盘现场,方先生选中了一套中意的房子,非常高兴。虽然路途较远,但前来摇号购房的市民仍然挤满了售楼部,许多人一大早就赶过来排队。  “抢房”近期在武汉频繁上演。7月28日,东西湖区某楼盘首次开盘,推出190套房,吸引了200组客户到场抢购,仅半天时间就宣布售罄。几天前,位于白沙洲片区的一加推新盘,开盘首日认购率达99.12%。  同样的热潮在北京等一线城市更是普遍。北京中建国际港开盘当天,1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,是2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。北京的首开熙悦山、金融街融汇也实现了开盘当天“日光”,很多购房者空手返回。  受“抢房”热潮影响,越来越多购房者开始恐慌性入市。世联地产指数报告显示,第二季度购房者信心指数为56.7,较上季度小幅下降0.1,连续两个季度持续下降。  与此相对应的是,房价上涨势头强劲。武汉市房管局9日公布的数据显示,7月房价环比上涨1.13%,这是自2011年9月以来房价第三次较大涨幅。而北京、上海、广州等地7月份房价也创出历史新高。  销量普遍下降  与火爆的销售场面相反,7月份,许多城市楼市销售数据连续“爆冷”,人们犹如雾里看花,不知道是统计数据在“捣鬼”,还是开发商在制造“假繁荣”?  7月份,武汉新建住房销售13253套,环比减少1.89%。7月北京新房成交量环比下降27.6%,深圳和上海住宅成交量也环比下降三成左右。  上海易居房产研究院发布消息称,7月新房成交面积同比下降9.7%,是17个月以来出现的首次同比下降。国家统计局数据显示,全国楼市销量下滑,今年1-7月,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点。  业内人士认为,七八月是楼市传统淡季,天气热开盘少,买房人也不太积极,许多开发商也减少推盘量,以蓄势待发。据亿房网的统计,8月武汉预计有8家老盘加推,与7月19家老盘加推量相比骤降,创下今年新低。  亿房网研究中心研究员余淼表示,目前,多个城市商品住宅库存量不减反增,为消化存量,减轻压力,开发商减缓新项目楼盘的推出也就不奇怪了。  另一方面,相关部门对于预售证严格的审核过程也影响了部分房源的上市节奏。数据显示,7月,北京楼盘预售证仅发放15个,比6月少了5个。  会否带动房价上涨?  一般来说,住宅成交量下降往往伴随房价下降,但人为抑制需求,开展“饥饿营销”,反而会拉升房价。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,七八月开发商都会放缓推盘、积蓄购房客户,到“金九银十”再增大供应量,放手大卖。  据中原地产统计,北京楼市的供需比已由去年的0.78降至如今的0.49。由此可见,相对于需求量,楼市供应量正在减少。业内人士担心,这将造成市场供应紧张,短时间内放大供需矛盾,引发房价报复性上涨。  而且,一些地方完成房价控制目标出现了较大困难。除北京和上海外,大部分城市都将今年房价控制目标定为涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度。根据今年上半年一线城市房价的数据统计,北上广深上半年同比涨幅均超过8%,大部分城市超过了7%。据此预计,全年总体同比增幅将超过10%。  中国指数研究院(华中)研究总监李国政说,还有一个现象值得关注,当前,新增商品房中,非普通住宅占了很大一部分,符合低端刚需的房源供应量却显不足。未来若不增加刚需楼盘入市量,市场潜在的供需矛盾将很难缓解。  李国政认为,当前的限价政策,能在短期内抑制房价大幅上涨,但从长远来看,调控房价还是需要增加供应,发挥市场的作用。特别是,一线城市应当加大面向刚需群体的普通住宅入市量,在土地等方面鼓励房地产开发向普通住宅倾斜,同时,严厉打击捂盘等行为,建立土地、税收、监管等方面的长效机制。(新华网)

顾骏:解释高房价 专业不如常识  央行调统司司长盛松成在最近撰文指出:“有人说高房价是印出来的,这是不准确的。与其说高房价是‘印出来的’,确实还不如说是‘炒出来的’。”言下之意是,房地产价格过快上涨主要源于供需失衡,而不是央行印钞票。想想也是,身为央行官员,不为央行开脱,这顶戴花翎还要不要?  盛松成的主要论据是,货币与房价上涨并不总保持一致。他认为,近十年,我国M2和房价都保持了较快增长速度,但“我国房价上涨最快的时期,并不是M2增速最高的时期”,“我国房价涨幅超过10%的年份是2004年(10.3%)和2007年(10.4%)。而2004年M2增长14.6%,比上年回落5个百分点;2007年M2增长16.7%,比上年回落0.2个百分点”。央行的技术官僚自有专业知识作为基础,读者未必都是经济学出身,时常很难整明白,但没关系,只要有常识,能揭出论据背后官员预先设定的假设,看看是否符合常识,便可以知道利害所在。  央行官员的第一个假设是,官方统计数据是可信的。但现实恰恰是普通人根本无法确定数据的可信度到底有多大。无论房价涨幅,还是通货膨胀率,官方数据同民众生活中的感受从来大相径庭,2009年全国房价暴涨,国家统计局却说“全国70个城市全年房价涨幅1.6%”,雷人数据几乎成为丑闻。拿着不具有公信力的数据进行科学讨论,专家受得了,普通人不一定受得了,但不用这些数据,便无从讨论,读者受不了也只得受一回。  盛松成的意思是,如果房价是由于印钞票引起的,那么两者应该严格同步。这里隐含着第二个假设,即央行印了钞票后,直接交给国民,国民拿到钞票直接交给开发商,只有这样,M2增速才能与房价暴涨“严格同步”。但生活常识告诉我们,央行印钞票从来不会直接发给民众,用于拉动内需,别国政府面对市场不景气,会给国民送大礼包,中国民众从来没有这样的运气,“四万亿”大多流入央企,其中据说一半给了当时的铁道部,没有一个子儿直接给了老百姓,否则房价再涨,民众既不怕也不怨,白拿的钱即便白送了,最多只等于没拿,何怨之有?  现实是央行印钞票先给了商业银行,银行贷给央企,央企拿来发工资、采购设备和原材料,顺便还可以高价购买地皮或者放高利贷给开发商,然后再进入从设备生产商到包工头到职工,当然还有官员的钱包,这个过程当然需要时间,房价上涨滞后M2增速一段时间,有什么奇怪的?  有意思的倒是,盛松成举的几个例子都是房价上涨时间恰逢M2增速“比上年回落”多少点,这有些不打自招的味道:“M2增速回落”不正说明此前涨得过分?M2增速快了,过一段时间房价涨了,这先后关系还不足以说明问题吗?一旦房价涨了,政府便出手调控,于是M2增速降下来,这不正说明主政者自己都明白M2增速与房价上涨存在关联吗?  盛松成还论证说,全国范围内货币完全自由流通,但各个区域的房价涨幅不尽相同。即便同为大城市,房价涨幅也可能相差很大。这里隐含了第三个假设,即全国各地房价必须“齐步走”,涨跌一起来。常识告诉我们,房地产市场毕竟还是“市场”,虽然紧跟M2增速的步伐,但还不至于谁发个命令,便全国各地房价齐刷刷走出个团体操。既然如此,上海和北京房价上涨是否同步,同房价上涨与M2增速是否相干,又有什么关系?  盛松成还提出,各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。“这些都表明,房价并不决定于货币供应量,而决定于房地产供求关系。”这里面隐含第四个假设,好像各地的存款只能用来购买当地的房产,好像人民币不是全国通用,而是地方政府发行并只能用于本地购房一样。显然,这个假设在现实中并不存在。在全国任何一个地方,购房人买住宅只要出于投资目的,其选择范围就绝对不会局限自己生活的城市,而只会根据哪里上涨可能性最大来决定。山西煤老板历来喜欢投资北京房子,他们的存款多少同山西房价没有关系,只同北京房价有关系,央行司长不会不知道这个事实吧?  盛松成最后总算承认了,名义货币供应量增加确实可能引起商品的货币价格上升,也就是价格总水平的上涨,但又坚持认为,“货币本身并不产生投机,而只是投机活动使用的交易工具。稳定的货币供给可能会抑制投机的发展,但不能避免投机的产生。”从常识的角度来看,这完全是一句“正确的废话”。货币本身当然不会产生投机,投机只能是人的行为,没有人在那里折腾,货币连投机的念头都不会产生,因为货币根本没有意识。问题在于,货币不会投机,不等于滥印货币的央行不会投机:拿用民众血汗换来的外汇囤积起来,换给他们一堆天天贬值的货币,那可是比炒房赢面更大、利润更厚的投机,而且是只有央行一家才有权力进行的投机!  M2增速肯定不是影响房价上涨的唯一因素,但确实影响巨大,这无须否认,何况多发货币也不是央行自己能做主的,央行官员没必要“祥林嫂”一般地老开脱自己,说多了,反而让人觉得“此地无银三百两”,更让政府心生厌烦:“不就背个黑锅嘛,又怎么地?”(中国经营报)

任志强:房价将继续上涨 你可以不信但别后悔  在8月8日举行的“泰禾北京院子”首次产品发布会上,任志强表示,新一届政府可能更希望房价上涨,否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平,即便是泰禾地产推出的“北京院子”这种寸土寸金的高端别墅产品,依然有较大的价格上涨空间。任志强断言:“你可以不信,但别后悔。”  任志强所说“北京院子”别墅项目,是泰禾集团花费重金精雕细琢高端别墅力作,一共有29栋中式建筑组成,主力产品是地上3层地下2层的别墅产品,围合成院。别墅区北接温榆河沿河生态走廊和天然湿地,沿河建有200米宽的绿化带。车行20分钟可到达国贸、燕莎、望京、丽都、三元桥等都会核心商圈。  北京院子位于孙河板块,是北京市朝阳区仅存的低密度别墅区。7月,北京土地市场接连成交两块高价地,其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米,孙河地王楼面价逼近5万元/平方米,两块地王未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。  任志强解释道,龙湖地产在孙河板块第一次拿地时,地价是每平米2.9万元,项目建成后预售价在6万元左右。而前不久中粮集团在孙河板块拿地的价格是每平米接近5万元,将来预售价得在8万甚至10万元上下。  “新一届政府可能更希望房价涨,要保证地方债能够运转起来,政府还是要靠土地多赚一点,越是审计地方财政和地方债,越是要想办法拿土地去赚,去堵这个窟窿,所以他要激发老百姓的消费能力,这就意味着大家可能更想买房子了。”任志强说道,“你可以不信,但是别后悔就行了。”  丽兹行市场研究中心郑海燕分析认为,当前一线城市的土地供应稀缺,靠近城区且低密的地块更是难得。亚豪机构数据统计显示,2013年上半年北京别墅市场共实现成交1606套,成交面积52.17万平米,这一成交数据相比去年同期分别出现40.4%、27.7%的上涨。  任志强语录:  任志强:中国人的房奴观念有误 几年后都会成有钱人  任志强:经济越不好地产越好 没房的可能要倒霉  任志强:我买不起高价地 万科连拿三地王没人说  任志强:房价仍将稳中有升 保障房越多越逼高房价  任志强谈近期土地市场价格暴涨:众多房企饿了  任志强:错误调控是社会买单 购房人占大便宜  任志强:住房信息早联网了 本就不给百姓公开用

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